NO IMAGE

23区内新築ワンルーム大家が賃下げせずに空室を埋めた方法3選

  • 2020年5月2日
  • 2021年5月25日
  • 不動産
  • 308view

私は、新築でワンルームマンションを買ってしまったので、キャッシュフローは購入時点からマイナスでした´-`.oO

なので、一ヶ月でも空室になると、即、持ち出しをしなければなりません!(そもそも毎月持ち出しですが…。笑)

私の物件は、23区内で、駅から徒歩5分なので、比較的早く客付できる物件ではあるのですが、客がつけばいいという話ではありません。

なるべく高い価格で売却するために、家賃を下げないように、それでいて、空室期間をできるだけ短く客づけをする必要があります。

そんな、新築ワンルームマンションを買ってしまったような、カツカツ(げっそり?)な大家さま向けの、空室対策を体験談と共に共有したいと思います!

・新築ワンルームマンションを買ってしまったため、家賃を下げずに空室を埋めたい人

・管理会社に任せっきりな人

・新築ワンルームマンションの営業を受けている人

この度、コロナの影響(!?)で2020年4月30日、空室になってしてしまいました…。

新築でワンルームマンションを購入してから、4年所有した2019年3月に初めての入居者入れ替えがあったのですが、それからたった1年なので正直ショックが隠しきれません。

退去してしまった入居者は、名前を聞けば聞いたことがあるような大きい旅行会社の法人契約でした。なので、少なくとも2年くらいは、入居し続けてくれるだろうと勝手に期待していましたが、旅行会社は大打撃を受けたんだろうなと思います・・・。

今回は、初めての繁忙期以外の空室なので、緊張感及び主体性を持って対策に取り組みました!

早速ですが、結論から話していきます。

結論:仲介業者へのアプローチが重要(10社ヒアリングした結果)

不動産投資家にとって、最も重要なステークホルダーは、仲介業者です。

私がそう考える理由としては、実際に、物件周辺の駅前業者を10社ほど電話でヒアリングをして確認したところ、入居が決まるステップは、以下のようになることが確認されたからです。

①まず、ネットで、空室状況を確認する。
②次に、取り扱っている仲介業者に電話して、空室状況の確認及び、内覧可能かどうか?を確認する。
③実際に店舗を訪れて、細かい条件について打ち合わせをして、複数物件を紹介してもらう。(仲介業者が紹介します!)
④ネットをきっかけで訪問することがほとんどではあるけど、最終的に入居を決めるのは、営業マンが示した複数の物件のうちの一つ

皆さんも、ご自身で引越しを検討されたことがある人は経験されていると思いますが、以上のような流れで、決まることがやはり多いようです。

ここで最も重要なのは、③の複数物件を紹介してもらうところです。ネット検索の時点で引っかからなかったとしても、ここで仲介業者の営業マンに自分の物件を売り込んでさえもらえれば、入居の可能性はぐんと上がると言うことです。

ネット社会になってきたとはいえ、最後は仲介業者の営業で決まると言っても過言ではありません。

空室対策はいくつかありますが、最も効果的な方法はなんなのか?を新築ワンルームマンション大家の立場で再整理しました。

スーモ賃貸経営サポートを確認して、周辺相場よりも高めの賃料にセット

まずは、基本中の基本ですが、SUUMO賃貸経営サポートを使用して、周辺相場をリサーチしましょう!

https://www.suumo-onr.jp/(SUUMO賃貸経営サポートの登録方法及び、使い方について!どう判断している?)

SUUMO賃貸経営者サポートは、周辺物件の家賃相場や、設備情報などについて、一括で把握することができる、無料サイトです。

これで、自分の物件と類似スペックの物件情報をリサーチしていきます。

この時、築年数や部屋の広さなどできるだけ絞った値で検索することをお勧めします。より精度の高い同じ属性をターゲットにすることができるからです。

このとき、自分の物件の家賃(管理費含む)の合計値は周辺相場に対してどの程度でしょうか?

私の場合は、平均よりも2000〜3000円高めに設定することにしています。

ワンルームマンションあるあるだと思いますが、自分が契約した以降に、次々と似たような間取りの物件が続々と建設されて行きますよね。(皆さんどうですか?w)

中古で購入していれば、そもそもm周辺相場にあった家賃に落ちていることがほとんどなのですが、新築で購入してしまっていると、新築ブランドと言って、割高な家賃に設定されています。ですので、当然、周辺の物件よりも安い賃料にしなければならないと思いがちですが、賃料を下げてしまうと売却でさらに大幅なマイナスを被ってしまいます。

どのオーナーよりも、新築ワンルームマンションのオーナーは、極力高い家賃で入居付けできるように工夫する必要があります。(泣)

下げるな家賃、カットするなら礼金

そもそも東京23区にある新築ワンルームマンションは、それなりの集客力はあります。

ライバル物件の数も凄まじいですが、それ以上に、ワンルーム需要があるので、そこまで焦る必要はありません。リモートワークが推奨されてきていますが、導入率がさほど多くないのは説明の必要はないでしょう。私の所有物件周辺の仲介業者さんにヒアリングしても、例年と募集状況はそんなに変わらないとのことでした。(2020年12月)

しかし、空室ができると管理会社は馬鹿の一つ覚えに、『家賃下げませんか?』って言ってきます…。確かに賃料は安ければ安いほど決まりやすいにキマっていますし、管理会社は空室が埋まりさえすればいいので、容赦無く賃下げ提案してきます。空室をできるだけ早く埋めたいというオーナーに寄り添っているかのごとく、容赦なく千円でも下げさせようとしてくるのです。

しかし、我々新築ワンルームマンションで買ってしまった人たちは、その数千円が死活問題なのです。

そこで、23区内で入居需要がそれなりにある物件に限った話になると思いますが、まずは礼金をカットすることを検討しましょう。

私の物件と同じマンションは、当然、同じように新築の時に営業マンにゴリ押しされて購入した人ばかりなのですが、これまた管理会社の言いなりの人が非常に多い印象を受けます。敷金、礼金は1ヶ月ずつで、家賃は管理会社の言う通り下げる。といった感じです。

先ほどの、SUUMO賃貸経営サポートで調べると、当然自分物件と同じマンションからいくつか空室が生じている物件があるのですが、なぜか、周辺相場の平均を大きく下回るような家賃の部屋が散見されます。おそらく、管理会社の人からアドバイスを受けて、空室があることのストレスからとにかく早く解放されようとしているのではないかな〜って気がします。

私の物件周辺は、敷金・礼金をそれぞれ1ヶ月ずつつけている物件がほとんどなので、礼金をゼロにすると食いつきが全然変わってきます。

毎月の家賃は数千円の差はそこまでシビアになる人はあまり多くないと思われます。それに対して、初期費用が8万円も下がるとなるとお客さんの印象は大きく変わることは容易に想像できます。

ここで、家賃を2000円下げてしまった時と、礼金を0ヶ月にしたときのお金の動きをシミュレーションしてみます。

これによって私は、礼金を下げる判断をしています。参考にされてみて下さい。

 

仲介業者にヒアリングしてAD(広告費)のあたりをつける(フリーレントは最終手段)

結局これ築年数が自分の物件よりも浅い物件が出てきて、間取りがほとんど一緒で、しかも家賃も安い!

新築ワンルームマンションを購入した人は、新築プレミアムと呼ばれる割高な家賃で設定されています。いざ、最初の入居者が退去してしまうともう、市場の中での価格競争によって家賃を設定することになるので、大幅に家賃を下げることになる人も少なくありません。

でも、賃料を下げると表面利回りが落ちてしまうというのは周知の事実ですよね。業者からの受けも悪くなっていまします。

そこで、私は、家賃を数千円下げるくらいなら、広告費などの出費をして客付した方が良いと考えています。

新築ワンルームマンションを所有している人は大方、どこで損切りするか?みたいな感じだと思います。

じりじり残債を減らしつつ、売却価格残債と手数料を少しでも上回るようにしたいと考えていることとともいます。

高く売るために、賃料を高くするためなら、多少の出費は仕方ないでしょう。

マイソクをチェックして、正確な情報が乗るようにする

何もかも人任せに新築ワンルームマンションを買ってしまっていたので、物件情報が記載された資料(マイソクというらしいですね)は、所有して4年経って空室がでたときに初めて存在を知りました。

自分の物件の情報を確認させてもらうと、なんと、所々不備がありました・・・。

お客様が、仲介会社さんを訪問されてから、一番初めにご覧になられる資料はマイソクです。そこまで重要でなかったとしても、疎かにしていいことにはなりません。

新築で売り捌くことを目的としているような業者さんはもしかしたら、マイソクは重要視されていないかもしれないので、自分でチェックするようにしましょう。

【まとめ】 家賃下げずに、ほか下げよう

家賃を下げると、確かに入居者のネット検索の目につく可能性が格段に上がりますが、同時に売却価格も下がります。

一概に表面利回りで決まるわけではありませんが、家賃は1000円でも高い方が、当然売るときにも高く売ることができます。

トータルで考えて、礼金カットや広告費をつけた方がコスパがいい!となることは新築ワンルームマンションオーナーにはよくある話だと思うので、是非検討してみてください。

 

NO IMAGE
最新情報をチェックしよう!