私は、新築でワンルームマンションを買ってしまったので、キャッシュフローは購入時点からマイナスでした（´-`）.｡oO
なので、一ヶ月でも空室になると、即、９万円も持ち出しをしなければなりません！
青年私の所有物件は、２３区内で、駅から徒歩５分なので、比較的早く客付できる物件でした。
しかし、客がつけばいいという話ではありません。
なるべく高い価格で売却するために、家賃を下げないように、それでいて、空室期間をできるだけ短く客づけをする必要があります。
新築ワンルームマンションを契約して、首が回らなくなりそうな大家さま向けに、空室対策を体験談と共に共有します！
・新築ワンルームマンションを買ってしまったため、家賃を下げずに空室を埋めたい人
・管理会社に任せっきりな人
・新築ワンルームマンションの営業を受けている人
この度、コロナの影響で2020年4月30日、空室になってしてしまいました…。
2015年７月に新築でワンルームマンションを購入してから、2019年3月に初めての入居者入れ替えがありました。
それからたった1年で空室になってしまったので正直ショックが隠しきれません。
退去してしまった入居者は、名前を聞けば聞いたことがあるような大きい旅行会社の法人契約でした。
一度入居されると長いイメージだ！
今回は、初めての繁忙期以外の空室なので、主体性を持って対策に取り組みました！
早速ですが、結論から話していきます。
【結論】ADつければOK（不動産仲介業者１０社ヒアリングした結果）
不動産投資家にとって、最も重要なステークホルダーは、不動産仲介業者です。
この不動産業者にAD（広告費）をつければ賃料が多少相場よりも高くても、客付けできる出来る可能性が爆上がりします。
私がそう考える理由としては、実際に、物件周辺の駅前業者を１０社ほど電話でヒアリングをして確認したところ、入居が決まるステップは、以下のようになることが分かったからです。
①まず、ネットで、空室状況を確認する。
②次に、取り扱っている仲介業者に電話して、空室状況の確認及び、内覧可能かどうか？を確認する。
③実際に店舗を訪れて、細かい条件について打ち合わせをして、複数物件を紹介してもらう。（仲介業者が紹介します！）
④ネットをきっかけで訪問することがほとんどではあるけど、最終的に入居を決めるのは、営業マンが示した複数の物件のうちの一つ
ご自身で引越しを検討されたことがある人は経験されていると思いますが、以上のような流れで、決まることが多いようです。
ここで最も重要なのは、③の複数物件を紹介してもらうところです。
ネット検索の時点で引っかからなかったとしても、ここで仲介業者の営業マンに自分の物件を売り込んでさえもらえれば、入居の可能性はぐんと上がると言うことです。
ネット社会になってきたとはいえ、最後は仲介業者の営業で決まると言っても過言ではありません。
空室対策はいくつかありますが、最も効果的な方法はなんなのか？を新築ワンルームマンション大家の立場で再整理しました。
スーモ賃貸経営サポートを確認して、周辺相場よりも高めの賃料にセット
まずは、基本中の基本ですが、SUUMO賃貸経営サポートを使用して、周辺相場をリサーチしましょう！
https://www.suumo-onr.jp/（SUUMO賃貸経営サポートの登録方法及び、使い方について！どう判断している？）
SUUMO賃貸経営者サポートは、周辺物件の家賃相場や、設備情報などについて、一括で把握することができる、無料サイトです。
これで、自分の物件と類似スペックの物件情報をリサーチしていきます。
この時、築年数や部屋の広さなどできるだけ絞った値で検索することをお勧めします。より精度の高い同じ属性をターゲットにすることができるからです。
このとき、自分の物件の家賃（管理費含む）の合計値は周辺相場に対してどの程度でしょうか？
私の場合は、平均よりも２０００〜３０００円高めに設定することにしています。
ワンルームマンションあるあるだと思いますが、自分が契約した以降に、次々と似たような間取りの物件が続々と建設されて行きますよね。
中古で購入していれば、そもそも周辺相場にあった家賃に落ちていることがほとんどなのですが、新築で購入してしまっていると、新築ブランドと言って、割高な家賃に設定されています。
そのため、周辺の物件よりも安い賃料にしなければならないと思いがちですが、賃料を下げてしまうと売却でさらに大幅なマイナスを被ってしまいます。
どのオーナーよりも、新築ワンルームマンションのオーナーは、極力高い家賃で入居付けできるように工夫する必要があります。（泣）
下げるな家賃、カットするなら礼金（物件の価値を下げてはいけない）
そもそも東京２３区にある新築ワンルームマンションは、それなりの集客力はあります。
ライバル物件の数も凄まじいですが、それ以上に、ワンルーム需要があるので、そこまで焦る必要はありません。
リモートワークが推奨されてきていますが、導入率がさほど多くないのは説明の必要はないでしょう。
私の所有物件周辺の仲介業者さんにヒアリングしても、例年と募集状況はそんなに変わらないとのことでした。（2020年12月）
確かに賃料は安ければ安いほど決まりやすいにキマっていますし、管理会社は空室が埋まりさえすればいいので、容赦無く賃下げ提案してきます。
しかし、なんの戦略もなく賃料だけ下げて客づけしても新築ワンルームマンションで買ってしまった人たちは、その数千円が死活問題になります。
そこで、２３区内で入居需要がそれなりにある物件に限った話になると思いますが、まずは礼金をカットすることを検討しましょう。
SUUMO賃貸経営サポートで調べると、私の物件と同じマンションのみならず、類似物件は空室になるたびにどんどん賃料を下げていきます。
それも、周辺相場の平均を大きく下回るような家賃の部屋が散見されます。
売却のことを考えると、安易に賃料を下げることはお勧めできません。
冷静に、類似物件を確認したとろ、敷金・礼金をそれぞれ１ヶ月ずつつけている物件がほとんどだったので、礼金をゼロにすると食いつきが全然変わりました。
お客さんの心理としては、毎月の家賃は数千円の差はそこまでシビアになる人はあまり多くない印象です。
一方、礼金は家賃１ヶ月分なので、初期費用が大幅に下がり印象が良くなることは容易に想像できます。
仲介業者にヒアリングしてAD（広告費）のあたりをつける（フリーレントは最終手段）
結局、築年数が自分の物件よりも浅い物件が出てきて、間取りがほとんど一緒で、しかも家賃も安い！という事態に必ずなります。
新築ワンルームマンションを購入した人は、新築プレミアムと呼ばれる割高な家賃で設定されているので、いざ、最初の入居者が退去してしまうともう、市場の中での価格競争によって家賃を設定することになるので、大幅に家賃を下げることになる人も少なくありません。
でも、賃料を下げると表面利回りが落ちてしまうというのは周知の事実ですよね。
買い付け業者からの評価は思いっきり下がります。
そこで、私は、家賃を数千円下げるくらいなら、広告費などの出費をして客付した方が良いと考えています。
新築ワンルームマンションを所有している人は大方、どこで損切りするか？みたいなチキンレースだと思うので、
じりじり残債を減らしつつ、売却価格残債と手数料を少しでも上回るようにした方が得策でしょう。
マイソクをチェックして、正確な情報が乗るようにする
何もかも人任せに新築ワンルームマンションを買ってしまっていたそこのあなた。（私のことです）
不動産仲介業者は、物件情報が記載された資料（マイソクというらしいですね）は、お客さんに配ることを知っていますか？
その内容は、管理会社がコピペで適当に作ったものをばら撒いているだけなのです。
管理会社は別に自分の物件を埋めることに重きを置いて仕事をしているわけではないので、そういうところをは自分でチェクして適切に作り直しましょう。
自分の場合は、宅配ボックスの情報が載っていなかったり、周辺施設のコンビニや飲食店に関する情報が載っていなかったので情報を追記させました。
【まとめ】売却時の価格を最大限にするために、家賃下げずに、ほか下げよう
家賃を下げると、確かに入居者のネット検索の目につく可能性が格段に上がりますが、表面利回りも下がります。
一概に表面利回りで決まるわけではありませんが、家賃は１０００円でも高い方が、当然売るときにも高く売ることができます。
つまり、空室が少し伸びたとしても、賃料を上げた状態で客づけに成功すれば、最終的な売却額が高くなる可能性は十二分にあります。
新築ワンルームマンションを購入した人は、おそらく営業マンの言いなりになって購入してしまった人ばかりだと思いますが、不動産は経営です。
何一つ人任せにしていいことなんてないのです。
自分で市況を見て、いろんな情報に目を通し、最も利益が残せる（マイナスが少なくて済む）方法を検討して実行していきましょう！
長く辛い不動産経営ライフになるかと思いますが、がんばっていきましょう。
